부동산

수익형 부동산의 인기는 해를 거듭할수록 꾸준하다. 기존의 전형적인 부동산 투자패턴이던 주택과 토지시장이 장기적인 불황으로 인해 별다른 수익을 내지 못 하는 상황과 국내경제의 저금리현상이 맞물리면서 매달 임대수익을 받을 수 있는 수익형 부동산으로 투자자들의 패러다임이 변하고 있는 탓이다. 수익형 부동산의 공급과잉 우려에도 저금리 기조로 인해 은행 이자율보다 높은 상가나 오피스텔 등 수익형 상품에 대한 투자 관심도는 꾸준하다.

부동산 투자 패턴이 안정적인 임대수익을 바라는 실속 부동산으로 바뀌면서 부자들의 투자대상으로 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 유망 투자처로 주택보다 상가와 오피스텔을 선호하면서 거액 투자자들의 자산 구성이 오피스텔·상가·빌딩 등 투자의 안정적인 면을 중요시하고 있음을 보여주고 있다. 일반 투자자들도 더 이상 시세차익에 의한 이득보다 안정적이며 정기적 임대수익을 기대할 수 있는 '수익형 부동산'에 대한 선호도가 높아졌다.

   상가 거래 늘되, 수익률은 하락

미분양 현장마다 수요자를 끌어들이기 위한 기발한 마케팅을 선보이고 있다. 투자자를 위해 임차인을 구해주고 임차인이 영업을 잘하도록 상권 활성화 전략을 찾아주기도 한다. 상가와 사무실 분양 현장에서는 장기 임차인을 확보한 뒤 분양하는 ‘선 임대·후 분양’식 사례도 생겨났다. 또 일정기간 동안 투자자에게 분양가의 연 5~10%의 임대수익을 지급하거나 임차인 입점 지원과 분양가 대폭 인하로 투자자를 유치하기도 한다.

향후 임대 부동산의 공급이 점점 늘어날 전망이어서 임대수익률은 점차 떨어질 전망이다. 특히 누적된 미분양 물량과 시행사 보유 부동산들이 늘어나 매매나 분양가를 크게 낮추는 ‘땡처리’ 물량이 크게 늘어날 전망이다. 또 유동성 위기에 몰린 회사·건설사 보유의 상가나 오피스텔, 도시형생활주택의 경우 자구책을 마련하기 위해 미분양 물량을 조기에 매각해 유동성을 확보하는 자산 할인 매각에 나설 가능성이 높다.

투자용 부동산 가운데 가장 선호도가 높은 상품이 ‘상가’다. 경제 불황과 공급 과잉 논란 속에서도 안정적인 투자처로 임대수익용 상가를 꼽고 있어서다. 지난해 국토교통부 자료에 따르면 상업용 건축물 공급은 1년 전 대비 12% 증가했다. 이런 현상은 분양가 하락과 소액, 저가형, 실수요자용 상가 수요의 증가를 가져왔다. 이러한 가운데 가격수준이 저렴하면서 안정적 배후인구를 확보한 LH 상가는 높은 인기를 끌 전망이다.

   오피스텔 공급량 늘어 수익 저조

입주물량 급증에 따라 오피스텔의 전반적인 수익 전망은 앞으로도 그다지 밝지 않다. 2013년 3분기 오피스텔 분양물량은 전국 5534실로 지난 2분기 1만1327실에 비해 51% 가량 줄었지만 기존 미분양 물량이 오래 적체돼 있어 소진에 어려움을 겪고 있다. 4분기 분양 물량만 1만3148실이다. 공급이 넘쳐 임대료 하락과 공실 증가로 수익성이 떨어져 투자자 찾기가 쉽지 않을 전망이다. 입주 폭탄에 따른 공실증가로 수익성 악화가 심화되고 있다.

도시형생활주택의 공급량은 수년간 인허가가 과잉 공급 상태이다. 건축 규제완화와 저리 대출지원으로 공급이 늘기 시작해 2009년 1688가구에 불과했던 인허가 실적은 2012년 12만3949가구로 역대 최대치를 기록했다. 2012년 말부터 국민주택기금 저리지원이 중단돼 향후 공급은 꾸준히 감소할 전망이다. 향후 도심 주거 밀집지역과 미분양 할인 사업장의 도시주택은 매매와 임대가 증가해 수익률이 소폭 상승할 전망이다.

대형 빌딩과 외곽 지역 업무시설은 공급 물량이 대거 증가하면서 공실이 늘어나 거래나 임대수익이 떨어질 전망이다. 경기 침체로 기업들의 보유 자산 매각과 공공기관 이전에 따른 종전부동산이 주요 매물로 공급돼 빌딩 수익률이 연 5% 미만으로 떨어질 가능성이 높아졌다. 지난해 공급된 대형 업무빌딩만 60개가 넘어 대형 빌딩이 줄줄이 완공되면 공급량 증가로 인해 공실률 증가를 초래할 것으로 보인다.

   임대수요 풍부하고 공급 적정한 곳 선별

부동산 침체 속에서도 승승장구해 오던 수익형 부동산이 브레이크 없는 공급에 발목이 잡혀 올 한 해 완만한 수익률 하락세를 맞을 것으로 보인다. 특히 기존 수익형 상품의 대표격인 상가·오피스텔과 도시주택의 자리를 불황기 틈새상품이 이어갈 가능성이 높다. 사무용 빌딩의 한 층을 다양한 규모로 나눠 분양하는 섹션·미니 오피스, 지식산업센터, 주차장상가, 상가주택, 게스트하우스 등 틈새 상품이 인기를 끌 전망이다.

소형 상가와 오피스텔, 원룸주택 등 수익형 부동산의 향후 기상도는 대체로 ‘맑음’이다. 부동산 침체에도 불구하고 임대수익을 노리는 투자 수요가 늘어 인기가 지속될 전망이다. 저금리 시대에 은행 예금금리의 2~3배가 넘는 고정 수익을 기대할 수 있고, 불황의 긴 터널을 지나고 나면 인플레이션이 올 수 있다는 이유에서다. 경기 침체가 예상될 때 고정적이고 안정적 수입을 확보하는 수익형 부동산으로 갈아타는 전략이 좋은 투자방법이다.

고수익 임대상품에 투자하려면 수익형 부동산에 쏠리는 유행에 편승하지 말고 임차수요가 보장되는 상품이나 역세권 등 입지가 우수한 지역을 선별한 후 투자에 나서야 한다. 유명 건설사의 분양 상품은 저렴한 가격에 풍부한 개발호재를 갖추고 넓은 수요층을 확보해 높은 수익률을 기대할 수 있다. 검증되지 않은 새로운 틈새 임대용 상품에 투자할 때는 단기간의 유행 종목은 아닌지 꼼꼼히 들여다본 후 투자를 결정해야 한다.

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